Trabajo del escenario 5 de Bienes Civiles y Mercantiles

Texto casuístico de bienes

Carlos, mayor de edad y en capacidad, decide adquirir una casa de dos pisos en una zona

residencial de la ciudad, el inmueble pertenece a Felipe, también mayor de edad y en

capacidad.

Carlos solo cuenta con el 50% del valor de la casa, motivo por el cual planea pedir

un préstamo en un banco. La casa tiene un costo de  360.000.000 de pesos colombianos.

La negociación entre Carlos y Felipe se piensa celebrar el día 05 de mayo de 2021, porque

Felipe se encuentra fuera del país.

Carlos propone la siguiente forma de pago: el 50% del costo total a pagarse en efectivo el día 05 de mayo del año en curso, el restante 50% 30 días después. La casa le será entregada a Carlos una vez haya cumplido con el último pago pactado.

En el banco le piden a Carlos constituir hipoteca sobre el préstamo que tomará a un plazo de 120 meses con tasa de interés liquidada al 1.2 % mensual.

Cuestionario casuístico n.º 2: Con base en el texto de casuística jurídica propuesto, responda los siguientes interrogantes:

1. Con base en los distintos modos de adquirir el dominio, preceptuados en el Código Civil

colombiano, explique:

• ¿Cuál es el modo de adquisición del dominio con respecto a la casa objeto de análisis de este caso?
• ¿Por qué ________ es el modo de adquisición del dominio respecto a la casa objeto de análisis de este caso

2. Cuando Carlos observa que su hermano menor, Luis, se encuentra desempleado, en una condición muy desfavorable y sin tener a dónde ir, le pide que se quede en su casa por lo menos por un año mientras se organiza económicamente. Fundamentando su respuesta de manera fáctica como en Derecho, Usted, como asesor jurídico de Carlos:

• ¿En qué condiciones jurídicas usted como abogado recomendaría que Carlos permitiera el ingreso de su hermano Luis a la casa de Carlos?
• ¿Qué tipo de limitación del dominio sería la apropiada?
• Según la respuesta de la anterior pregunta, ¿por qué razones el tipo de limitación de dominio  _____________ es el apropiado?

3. Luego de un año, el hermano de Carlos, Luis, se niega a desocupar la casa alegando incapacidad económica y pidiéndole a su hermano más plazos para la entrega. Carlos, por su parte, que es débil de carácter, le permite continuar. Sin embargo, resulta que Luis, abusivamente y sin consultar a Carlos, arrienda para su beneficio personal dos habitaciones de la casa a unos estudiantes universitarios. Juzgada la situación (fundamente de manera fáctica como en derecho sus respuestas):

• ¿Creería usted, como asesor jurídico, que Luis ha incurrido en algún tipo de afectación de la naturaleza propia del tipo de limitación del dominio de la casa? 
• De ser así, ¿cuál sería la nueva situación de la propiedad con respecto a su limitación? ¿Por qué? 

Las preguntas están redactadas originalmente de la siguiente manera: "¿creería usted, como asesor jurídico, que Luis ha incurrido en algún tipo de afectación de la naturaleza propia del tipo de limitación del dominio de la casa? De ser así, ¿cuál sería la nueva situación de la propiedad con respecto a su limitación? ¿Por qué?"

4. Carlos tiene un sobrino menor de edad a quien quiere mucho. Es su favorito por cuanto es el hijo que dejó su hermano mayor, quien muriera en un accidente de tránsito diez años atrás. Carlos pretende que la casa sea para su sobrino cuando este tenga 30 años y cumpla con la condición de ser un profesional independiente de la autoridad de su madre, la que fuera esposa de su hermano mayor difunto. Sucede que, en lo particular, Carlos tiene malas relaciones con la madre del menor porque esta convive con un sujeto violento, además de ser ella misma una persona disipadora. Con base en la información, en su función de asesor jurídico, 

• ¿Qué le recomendaría a Carlos implementar jurídicamente para favorecer a su sobrino evitando que la madre de éste tenga manejos sobre el bien inmueble?
• ¿Por qué usted recomienda a Carlos ________________ para que él implemente jurídicamente y favorezca a su sobrino evitando que la madre de su sobrino maneje el bien inmueble?
• ¿Cómo sería el procedimiento?
• ¿Qué tipo de roles tendrían los sujetos involucrados?
• ¿Bajo qué solemnidades?
• ¿En atención a qué fundamentación normativa?

Preguntas originales: ¿qué le recomendaría a Carlos implementar

jurídicamente para favorecer a su sobrino evitando que la madre de este tenga manejos

sobre el bien inmueble? ¿Por qué? Explique cómo sería el procedimiento, qué tipo de

roles tendrían los sujetos involucrados, bajo qué solemnidades y en atención a qué

fundamentación normativa.

5. Si usted fuera el propietario de la casa, explique detalladamente y con fundamento jurídico:

• ¿Cómo procedería contra Luis, el hermano abusivo de Carlos?
• Complemente su respuesta con un diagrama que ilustre de forma secuencial sus acciones en derecho.

Preguntas originales: "Si usted fuera el propietario de la casa, explique detalladamente y con fundamento Jurídico cómo procedería contra Luis, el hermano abusivo de Carlos. Complemente su

respuesta con un diagrama que ilustre de forma secuencial sus acciones en derecho."

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Caso completo

Carlos, mayor de edad y en capacidad, decide adquirir una casa de dos pisos en una zona residencial de la ciudad; el inmueble pertenece a Felipe, también mayor de edad y en capacidad. Carlos solo cuenta con el 50% del valor de la casa, motivo por el cual planea pedir un préstamo en un banco. La casa tiene un costo de 360.000.000 de pesos colombianos.

La negociación entre Carlos y Felipe se piensa celebrar el día 05 de mayo de 2021, porque Felipe se encuentra fuera del país. Carlos propone la siguiente forma de pago: el 50% del costo total a pagarse en efectivo el día 05 de mayo del año en curso, el restante 50% 30 días después. La casa le será entregada a Carlos una vez haya cumplido con el último pago pactado.

En el banco le piden a Carlos constituir hipoteca sobre el préstamo que tomará a un plazo de 120 meses con tasa de interés liquidada al 1.2% mensual.

Cuando Carlos observa que su hermano menor, Luis, se encuentra desempleado, en una condición muy desfavorable y sin tener a dónde ir, le pide que se quede en su casa por lo menos por un año mientras se organiza económicamente.

Luego de un año, el hermano de Carlos, Luis, se niega a desocupar la casa alegando incapacidad económica y pidiéndole a su hermano más plazos para la entrega. Carlos, por su parte, que es débil de carácter, le permite continuar. Sin embargo, resulta que Luis, abusivamente y sin consultar a Carlos, arrienda para su beneficio personal dos habitaciones de la casa a unos estudiantes universitarios.

Carlos tiene un sobrino menor de edad a quien quiere mucho. Es su favorito por cuanto es el hijo que dejó su hermano mayor, quien muriera en un accidente de tránsito diez años atrás. Carlos pretende que la casa sea para su sobrino cuando este tenga 30 años y cumpla con la condición de ser un profesional independiente de la autoridad de su madre, la que fuera esposa de su hermano mayor difunto. Sucede que, en lo particular, Carlos tiene malas relaciones con la madre del menor porque ésta convive con un sujeto violento, además de ser ella misma una persona disipadora.  

Existen dos posibilidades para que Carlos, el propietario de la casa, proceda con Luis.

NEGOCIACIÓN

Puede ocurrir que Luis:

• Ofrezca excusas a Carlos.
• Reconozca la totalidad del dinero del arriendo anual de la casa de Carlos, a pesar de que nunca existió un contrato de arriendo escrito sino, al parecer, un acuerdo verbal mediante una petición de Carlos a Luis para que este último habitara por 1 año el inmueble en mención; además el caso no aclara si Luis debe pagar arriendo o -por lo menos- los servicios públicos. Adicionalmente solo dice que Luis está desempleado y desfavorecido pero el caso evita esclarecer qué tipo de desfavorecimiento vive (por ejemplo alguna enfermedad o discapacidad física).
• Entregue a Carlos la totalidad del monto que Luis recogió por motivo del subarriendo parcial del inmueble; este pago sumado al anterior con el objetivo de aportar a Carlos en el pago de su casa hipotecada por un banco.

DESACUERDO

Carlos, propietario de la casa hipotecada, debe proceder legalmente contra Luis de la siguiente manera:

1. Solicitud de desalojo:

Es interesante esta opción pero, posiblemente, Carlos no pueda utilizarla. Si las dos partes hubieran firmado un contrato de arrendamiento, habría dos razones válidas para que Carlos solicitara a su hermano desalojar su inmueble, debido a que Luis se negó a desocupar la casa, luego de 1 año de residencia y aduciendo incapacidad económica; y subarrendó parcialmente la casa de Carlos sin su consentimiento cuando la norma enfatiza que "el arrendatario no tiene la facultad de ceder el arriendo ni de subarrendar, a menos que medie autorización expresa del arrendador" (Ley 820, 2003, p. 5). A pesar de que Luis no cumpla con su función de arrendatario porque él y Carlos nunca firmaron un contrato escrito de arrendamiento, Luis debe comprender que el dueño de la casa, por obra de caridad, permitió que Luis viviera por 12 meses en esta casa hipotecada como un alivio para mejorar un situación económica.

2. Recordar que Luis y Carlos acordaron un comodato precario:

El Código Civil colombiano reconoce a este tipo de acuerdo adelantado entre estos hermanos como comodato o préstamo de uso, es decir un "contrato en que una de las partes entrega a la otra gratuitamente una especie mueble o raíz, para que haga uso de ella, y con cargo de restituir la misma especie después de terminar el uso" (CCC, 1873, p. 503). 

Indagando desde el artículo 2200 hasta el artículo 2220 de la Ley 84 de 1873, encontramos que el Código Civil evita especificar que este contrato deba constituirse de manera escrita y autenticada en una Notaría, por lo que significa que, en principio, este pacto sería válido tal y como Carlos y Luis lo adelantaron, verbalmente, según el caso.

Aunque, es meritorio que ciertas personas hagan honor todavía a la palabra como sinónimo de trato y cumplimiento, es importante que estos compromisos ofrezcan evidencias para asegurarlos jurídicamente; por ende, instamos al Congreso de Colombia a adicionar esta garantía y modificar uno de los artículos del Capítulo IV adicionando un inciso que diga, por ejemplo: "El comodato o préstamo de uso, para ser válido, debe adelantarse mediante un contrato escrito que puede autenticarse en una notaría o ejecutarse en presencia de testigos o adelantarse utilizando pruebas tecnológicas (fotográficas, audiovisuales o sonoras), o todas las anteriores".

Teniendo en cuenta esta información, debemos recordar que el comodante es Carlos y el comodatario es Luis, quien "se niega a desocupar la casa", según el texto casuístico. Entonces, ¿qué sucede si el comodatario evita devolver el bien prestado en el plazo acordado en el contrato de préstamo de uso?

En caso de que el comodatario evite devolver el bien prestado en el plazo acordado en el contrato verbal, el comodante tiene derecho a iniciar acciones legales para recuperar el bien o reclamar indemnización por daños y perjuicios (decisión abusiva y sin consulta previa de arriendo de 2 habitaciones de la casa hipotecada), presentando una demanda 

que solicite la restitución del inmueble dado en comodato (o préstamo de uso) ante el Juzgado Civil del lugar donde está ubicado el inmueble para que esta entidad inicie lo que muchos llaman "juicio de desocupación".

Allí, Carlos podrá solicitar el derecho a la restitución de su casa debido a que "el comodatario es obligado a restituir la cosa prestada en el tiempo convenido" (CCC, 1873, p. 504); y el periodo pactado fue "por lo menos por 1 año", según el caso. 

De igual manera, el comodante puede justificar otro incumplimiento del comodatario relacionado con el aprovechamiento indebido, recordando que "el comodatario no puede emplear la cosa sino en el uso convenido" (CCC, 1873, p. 503); pero, en este caso, Luis decidió, abusivamente y sin consulta previa, arrendar 2 habitaciones de la casa hipotecada; hecho que también guarda armonía con el artículo 2.203, que sólo hace responsable al comodatario del caso fortuito cuando a la cosa se le dio un uso indebido.

Es importante tener en cuenta que, tal como aduce Bonivento Fernández (2015), el comodatario está obligado legalmente a conservar la cosa, usarla con sujeción a lo convenido y restituirla. 

La decisión del Juzgado Civil sería la restitución del inmueble dado en comodato y la obligación a las autoridades de implementar las medidas adecuadas para la protección de los derechos fundamentales del comodatario -quien también cumpliría el papel de afectado-, cumpliendo lo siguiente, de acuerdo con la Sentencia T-689-13:

• Garantizarle su debido proceso
• Consultarle previamente
• Notificarle la decisión de desalojo en un plazo suficiente y razonable
• Suministrar a los interesados, en un plazo razonable, información relativa al desalojo previsto y al fin que destinará la vivienda
• Presenciar toda la diligencia
• Identificar a todas las personas que efectúen el desalojo
• Evitar desalojar cuando haya muy mal tiempo o de noche, salvo que la persona por desalojar dé su consentimiento.
• Ofrecerle recursos jurídicos efectivos
• Asistirle jurídicamente para que él solicite la garantía de sus derechos y, si es el caso, la reparación de los daños que les sean causados

¿El proceso de restitución de bien inmueble en comodato se puede llevar ante centro de conciliación?

Referencias: 

- artículo 2205 del CCC http://www.secretariasenado.gov.co/senado/basedoc/codigo_civil_pr068.html#2205

- Artículo 2202:  http://www.secretariasenado.gov.co/senado/basedoc/codigo_civil_pr068.html#2202

- Cita de la providencia transcrita: “JOSÉ ALEJANDRO BONIVENTO FERNÁNDEZ, los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, décima segunda edición actualizada Ediciones Librería el Profesional, Capítulo VIII el comodato, págs. 539 y ss.”

https://www.corteconstitucional.gov.co/relatoria/2013/t-689-13.htm página 3

https://www.alcaldiabogota.gov.co/sisjur/normas/Norma1.jsp?i=83173

https://www.minjusticia.gov.co/programas-co/LegalApp/Paginas/Que-hacer-para-que-por-medio-de-un-contrato-pueda-formalizar-el-pr%C3%A9stamo-de-un-bien.aspx

https://www.minjusticia.gov.co/programas-co/LegalApp/Paginas/Restituci%C3%B3n-de-bien-inmueble-arrendado.aspx

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Preguntas:

¿Qué es incurrir en algún tipo de afectación de la naturaleza propia del tipo de limitación del dominio de la casa?

La expresión "incurrir en algún tipo de afectación de la naturaleza propia del tipo de limitación del dominio de la casa" se refiere a una situación en la que se violan o se afectan las restricciones o limitaciones establecidas sobre la propiedad o el uso de una casa o un inmueble.

En términos legales, el dominio de una casa se refiere a los derechos y obligaciones que tiene el propietario sobre la propiedad. 

Las limitaciones del dominio pueden incluir:

1. Restricciones de zonificación.

2. Servidumbres.

3. Acuerdos de copropiedad.

4. Leyes de protección ambiental.

Incurrir en afectación de la naturaleza propia del tipo de limitación del dominio de la casa puede significar:

1. Construcción sin permisos.

2. Violación de normas de zonificación.

3. Uso no autorizado de la propiedad.

4. Daño ambiental.

Ejemplos:

1. Un propietario construye un anexo sin permiso en una zona de protección ambiental.

2. Un dueño de casa viola un acuerdo de copropiedad al realizar obras sin autorización.

3. Un propietario utiliza su propiedad para actividades no permitidas por la zonificación.

Consecuencias:

1. Multas y sanciones.

2. Demolición de construcciones no autorizadas.

3. Daños a la reputación.

4. Problemas legales.

Es importante respetar las limitaciones del dominio para:

1. Evitar conflictos legales.

2. Proteger el valor de la propiedad.

3. Mantener la armonía con la comunidad.

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Explica y desglosa la siguiente información: "naturaleza propia del tipo de limitación del dominio de la casa"

¡Claro! Vamos a desglosar esta frase para entenderla mejor:

Naturaleza propia del tipo de limitación del dominio de la casa:

• Naturaleza propia: Esto se refiere a las características esenciales o intrínsecas de algo. En este caso, estamos hablando de las características fundamentales de una limitación al derecho de propiedad sobre una casa.
• Tipo de limitación: Existen diferentes tipos de limitaciones que pueden afectar el derecho de propiedad sobre una casa, como las servidumbres, las hipotecas, las restricciones urbanísticas, etc. Cada tipo de limitación tiene sus propias características y reglas.
• Dominio de la casa: El dominio es el derecho más amplio que una persona puede tener sobre una cosa, en este caso, sobre una casa. Es el derecho de propiedad.
• Limitación del dominio: Significa que el derecho de propiedad sobre la casa no es absoluto, sino que está sujeto a ciertas restricciones o limitaciones.

En resumen:

Cuando hablamos de la "naturaleza propia del tipo de limitación del dominio de la casa", nos referimos a las características específicas de cada una de las restricciones que pueden afectar el derecho de propiedad sobre una vivienda. Es decir, estamos hablando de las reglas y condiciones particulares que definen cada tipo de limitación.

Ejemplo:

Imagina que tienes una casa con un río que pasa por detrás. Tu vecino tiene derecho a usar ese río para regar su jardín (servidumbre). La "naturaleza propia" de esta servidumbre es que tu vecino tiene derecho a usar el agua del río, pero no a construir una piscina en él. Si tú construyes una piscina en el río, estarías afectando la naturaleza propia de la servidumbre, ya que estarías impidiendo que tu vecino use el río como tiene derecho.

Otros ejemplos de limitaciones y su naturaleza propia:

• Hipoteca: La naturaleza propia de una hipoteca es que el banco tiene un derecho sobre tu casa como garantía de un préstamo. Si no pagas el préstamo, el banco puede quedarse con la casa.
• Restricciones urbanísticas: Si vives en un barrio con restricciones de altura, la naturaleza propia de esta restricción es que no puedes construir un edificio más alto que el límite establecido.

En conclusión:

Comprender la "naturaleza propia" de cada limitación es fundamental para entender los derechos y obligaciones de los propietarios y de terceros en relación con una propiedad. Si tienes dudas sobre alguna limitación específica que afecta a tu propiedad, te recomiendo consultar con un abogado.

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Explica y desglosa la siguiente información: "naturaleza propia del tipo de limitación del dominio de la casa", explicado a un niño

¡Claro que sí! Imaginemos que tu habitación es como un pequeño reino. Tú eres el rey o la reina de ese reino y puedes decidir qué juguetes poner, a quién invitar y cómo decorarlo. Pero hay algunas reglas, ¿verdad? Por ejemplo, tus padres te dicen que tienes que recoger tus juguetes o que no puedes pintar las paredes. Esas reglas son como las limitaciones de tu reino.

Ahora, imagina que la casa es un reino mucho más grande. El dueño de la casa es como el rey o reina de ese reino. Puede hacer muchas cosas con su casa, pero también hay reglas que debe seguir. Estas reglas son las limitaciones del dominio.

¿Qué significa "naturaleza propia" de esas limitaciones?

Es como si cada regla tuviera su propia personalidad. Por ejemplo, la regla de recoger los juguetes tiene una personalidad diferente a la regla de no pintar las paredes.

La "naturaleza propia" de una limitación es como la personalidad de esa regla. Te dice qué puedes hacer y qué no puedes hacer con esa cosa en particular.

Ejemplo:

Imagina que en tu barrio hay una regla que dice que las casas no pueden ser más altas que un árbol. Esa regla tiene una naturaleza muy específica: te dice que no puedes construir una casa muy alta. Si tú decides construir una casa muy alta, estarías cambiando la naturaleza de esa regla, como si le estuvieras cambiando la personalidad.

¿Por qué es importante conocer la naturaleza de estas limitaciones?

Porque si conoces las reglas, puedes jugar dentro de ellas y disfrutar de tu reino sin problemas. Si intentas cambiar las reglas o hacer cosas que no están permitidas, podrías tener problemas.

En resumen:

La "naturaleza propia" de una limitación es como la personalidad de una regla. Te dice qué puedes hacer y qué no puedes hacer con una cosa en particular. Es importante conocer la naturaleza de estas limitaciones para poder respetarlas y evitar problemas.

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Explícame esta pregunta porque no entiendo qué quiere decir: ¿cuál sería la nueva situación de la propiedad con respecto a su limitación?

¡Claro que sí! Vamos a descomponer esa pregunta para que sea más fácil de entender.

¿Cuál sería la nueva situación de la propiedad?

Esta parte se refiere a lo que le pasaría a la propiedad (por ejemplo, una casa, un terreno, etc.) después de que algo haya cambiado. ¿Se vendió? ¿Se modificó? ¿Se le agregó algo nuevo?

con respecto a su limitación

Esta parte se refiere a una regla o restricción que tiene la propiedad. Por ejemplo, si una casa está en un condominio, puede haber una regla que diga que no se pueden poner antenas en los techos. Esa regla sería una limitación.

Entonces, la pregunta completa quiere decir:

Si cambiamos algo en la propiedad (la vendemos, la modificamos, etc.), ¿cómo afectará eso a las reglas o restricciones que ya tenía? ¿Seguirá teniendo las mismas limitaciones? ¿Se agregarán nuevas? ¿Se quitarán algunas?

Ejemplo:

Imagina que tienes una casa con un jardín muy grande. Una de las reglas del vecindario es que no puedes construir una piscina más grande que cierta medida. Si decides vender tu casa a alguien que quiere construir una piscina gigante, la nueva situación de la propiedad sería que el nuevo dueño estaría violando la regla de la piscina. La limitación (no construir piscinas muy grandes) seguiría existiendo, pero el nuevo dueño estaría infringiéndola.

Caso completo

Carlos, mayor de edad y en capacidad, decide adquirir una casa de dos pisos en una zona residencial de la ciudad; el inmueble pertenece a Felipe, también mayor de edad y en capacidad. Carlos solo cuenta con el 50% del valor de la casa, motivo por el cual planea pedir un préstamo en un banco. La casa tiene un costo de 360.000.000 de pesos colombianos.

La negociación entre Carlos y Felipe se piensa celebrar el día 05 de mayo de 2021, porque Felipe se encuentra fuera del país. Carlos propone la siguiente forma de pago: el 50% del costo total a pagarse en efectivo el día 05 de mayo del año en curso, el restante 50% 30 días después. La casa le será entregada a Carlos una vez haya cumplido con el último pago pactado.

En el banco le piden a Carlos constituir hipoteca sobre el préstamo que tomará a un plazo de 120 meses con tasa de interés liquidada al 1.2% mensual.

Cuando Carlos observa que su hermano menor, Luis, se encuentra desempleado, en una condición muy desfavorable y sin tener a dónde ir, le pide que se quede en su casa por lo menos por un año mientras se organiza económicamente.

Luego de un año, el hermano de Carlos, Luis, se niega a desocupar la casa alegando incapacidad económica y pidiéndole a su hermano más plazos para la entrega. Carlos, por su parte, que es débil de carácter, le permite continuar. Sin embargo, resulta que Luis, abusivamente y sin consultar a Carlos, arrienda para su beneficio personal dos habitaciones de la casa a unos estudiantes universitarios.

Carlos tiene un sobrino menor de edad a quien quiere mucho. Es su favorito por cuanto es el hijo que dejó su hermano mayor, quien muriera en un accidente de tránsito diez años atrás. Carlos pretende que la casa sea para su sobrino cuando este tenga 30 años y cumpla con la condición de ser un profesional independiente de la autoridad de su madre, la que fuera esposa de su hermano mayor difunto. Sucede que, en lo particular, Carlos tiene malas relaciones con la madre del menor porque ésta convive con un sujeto violento, además de ser ella misma una persona disipadora.  

¿Creería usted, como asesor jurídico, que Luis ha incurrido en algún tipo de afectación de la naturaleza propia del tipo de limitación del dominio de la casa?